Αγαπητοί Συνιδιοκτήτες,
Σας παραθέτω προς ενημέρωση την επιστολή/πρόταση του κ. Τσανγκαλίδη για εκούσιο πλειστηριασμό στην περίπτωση που δεν καταφέρουμε να πουλήσουμε σε εύλογο χρονικό διάστημα (1-2 έτη) το δασόκτημά μας. Δεχόμαστε τις προτάσεις , σκέψεις, σχόλια και ερωτήσεις σας στο viber.
Καλό Σαββατοκύριακο,
Με εκτίμηση,
εκ μέρους της Επιτροπής,
Κατερίνα Λυρούδη
Πρόταση του κ. Τσανγκαλίδη:
Η Επιτροπή θέτει υπόψη των συνιδιοκτητών την πρόταση του συνιδιοκτήτη, μέλους της Επιτροπής και δικηγόρου, Δημητρίου Γ. Τσαγκαλίδη, σχετικά με την πώληση του ακινήτου, ο οποίος είναι στην διάθεση των μελών για περαιτέρω διευκρινήσεις.
« Κατ’ αρχάς να βεβαιώσω ότι το μοναδικό μέλημά μου είναι η πώληση του ακινήτου με όσο το δυνατόν υψηλότερο τίμημα, ώστε να απεμπλακώ από ένα ακίνητο που δεν μου αποφέρει την παραμικρή ωφέλεια, και να λάβω το τίμημα που αναλογεί στο ποσοστό μου, όπως πιστεύω ότι επιθυμούν οι περισσότεροι, αν όχι όλοι οι συνιδιοκτήτες. Γι’ αυτόν τον λόγο συμμετέχω στην Επιτροπή, να συμπράξω και εγώ με τις γνώσεις και εμπειρίες μου στην κοινή προσπάθεια της πώλησης.
Σήμερα, το ακίνητο ανήκει σε περισσότερα από 300 άτομα, ο καθένας με διαφορετικό ποσοστό, συνεπώς η μόνη λύση για να απεμπλακούμε από αυτήν την συνιδιοκτησία είναι η πώληση, άλλωστε και τα εκάστοτε Δ.Σ. του Συνδέσμου δεν πρότειναν άλλο τρόπο αξιοποίησης.
Παρά τις άοκνες και φιλότιμες προσπάθειες των εκάστοτε Δ.Σ. του Συνδέσμου, εδώ και 10 περίπου έτη, δεν κατέστη δυνατή η πώληση. Η Επιτροπή που συστήθηκε εδώ και ένα χρόνο έχει καταβάλει και συνεχίζει να καταβάλλει προσπάθειες για τον σκοπό αυτό. Έχει αναθέσει στον δικηγόρο του Συνδέσμου κ Σανιδά την νομική συμπαράσταση στην πώληση, έχουν δε σταλεί σχετικές επιστολές στους συνιδιοκτήτες, προκειμένου να συγκεντρωθούν εξουσιοδοτήσεις προς τα μέλη της Επιτροπής, με αντικείμενο την εκπροσώπηση των συνιδιοκτητών έναντι των υποψηφίων αγοραστών, μεσιτών κλπ. Μέχρι σήμερα ανταποκρίθηκε ποσοστό περίπου 58% των συνιδιοκτητών. Διευκρινίζω ότι οι εξουσιοδοτήσεις που ζητήθηκαν αφορούν στη νομιμοποίηση της Επιτροπής για να προωθήσει τις διαδικασίες της πώλησης. Δεν αποτελούν συμβολαιογραφικά πληρεξούσια με τα οποία θα εκπροσωπήσει τους συνιδιοκτήτες στον συμβολαιογράφο. Τέτοια πληρεξούσια θα ζητηθούν όταν βρεθεί ο αγοραστής και επίκειται η υπογραφή του συμβολαίου πώλησης.
Για την πώληση του ακινήτου με συμβόλαιο πρέπει να υπογράψει το 100% των συνιδιοκτητών και να προσκομίσουν όλοι τα πιστοποιητικά που χρειάζεται ο συμβολαιογράφος (φορολογική ενημερότητα, ασφαλιστική ενημερότητα, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ κλπ). Φυσικά, είναι δυνατή η πώληση ποσοστού εξ αδιαιρέτου του ακινήτου, ακόμη και σήμερα ο καθένας μας μπορεί να πωλήσει το ποσοστό του ανεξάρτητα και ελεύθερα, αν βρει αγοραστή. Ωστόσο, όσοι μεσίτες επικοινώνησαν αφότου συστήθηκε η Επιτροπή, δήλωσαν ότι οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θέλουν να αγοράσουν το 100% του ακινήτου και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου και μάλιστα απαλλαγμένο από νομικά βάρη.
Η μέχρι σήμερα πορεία των πραγμάτων έχει δείξει ότι ένα μέρος των συνιδιοκτητών δεν συμπράττει στην πώληση, για διάφορους λόγους. Κάποιος συνιδιοκτήτης ανέφερε ότι στην προσπάθεια πώλησης του ακινήτου σε επενδυτή από τον Καναδά, δεν χορήγησαν πληρεξούσιο 10 άτομα. Ακόμη και αυτό το μικρό ποσοστό αποτελεί πρόβλημα για την πώληση με συμβόλαιο, γιατί δύσκολα θα βρεθεί αγοραστής για να πάρει έστω και το 90% του ακινήτου (αν υποθέσουμε ότι αυτοί οι 10 έχουν ποσοστό 10%), καθώς δεν θα μπορεί να το αξιοποιήσει.
Ενόψει αυτής της δυσμενούς πραγματικότητας πρότεινα τη λύση της πώλησης με εκούσιο πλειστηριασμό (δικαστική διανομή). Πρόκειται για δικαστική διαδικασία για την πώληση ενός ακινήτου στο οποίο δεν συμπράττουν όλοι οι συνιδιοκτήτες και δεν μπορεί να πωληθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο, για διάφορους λόγους (αδιαφορία, αμέλεια, άγνωστοι κλπ). Στην περίπτωση αυτή η πώληση γίνεται με δικαστική απόφαση και, με απλά λόγια, η υπογραφή αυτών που δεν συμπράττουν στην πώληση, αναπληρώνεται με την δικαστική απόφαση. Δεν πρόκειται για ουσιαστική αντιδικία, αφού το αντικείμενο της δίκης δεν είναι η διεκδίκηση κάποιου δικαιώματος σε βάρος άλλου, αλλά η πώληση του ακινήτου, και δεν πιστεύω ότι υπάρχει κάποιος συνιδιοκτήτης που δεν θέλει να πωληθεί το ακίνητο, αλλά είτε αδιαφορεί, είτε είναι άγνωστος.
Το δικαστήριο διατάσσει την πώληση του ακινήτου με πλειστηριασμό και ορίζει συμβολαιογράφο για την διαδικασία αυτή. Φυσικά δεν είναι ούτε ευχερής η διαδικασία αυτή, απαιτεί χρόνο και έξοδα, αλλά θα οδηγήσει στην πώληση του ακινήτου, ανεξάρτητα πόσοι συμμετέχουν. Και αν το ακίνητο μας είναι τόσο αξιόλογο όσο εκτιμούμε εμείς, θα εμφανισθούν πολλοί υποψήφιοι αγοραστές, καθώς, με την διαδικασία αυτή θα αγοράσουν το 100% του ακινήτου και μάλιστα καθαρό από νομικά βάρη, κατασχέσεις, διεκδικήσεις κλπ. Αυτό που θέλει κάθε αγοραστής είναι να αγοράσει ένα ακίνητο ολόκληρο, 100% για να μπορεί να το αξιοποιήσει όπως θέλει, καθαρό από βάρη.
Ενώ, λοιπόν, η πώληση με συμβολαιογραφικό έγγραφο προσκρούει στο γεγονός ότι το ακίνητο μας δεν προσφέρεται σε ποσοστό 100% και απαλλαγμένο από νομικά βάρη, με την διαδικασία του εκούσιου πλειστηριασμού (δικαστική διανομή) θα προσφερθεί σε ποσοστό 100% και καθαρό από νομικά βάρη.
Η διαδικασία του εκούσιου πλειστηριασμού σε γενικές γραμμές έχει ως εξής: Οι ενδιαφερόμενοι να συμμετάσχουν στην διαδικασία αυτοί συνιδιοκτήτες, αναθέτουν σε δικηγόρο την υπόθεση, ο οποίος προβαίνει στις απαραίτητες νομικές διαδικασίες: Καταθέτει αγωγή, η συζήτηση της οποίας προσδιορίζεται σε 7-8 μήνες. Ο εκτιμώμενος χρόνος έκδοσης απόφασης προσδιορίζεται σε 8 – 12 μήνες από την συζήτηση. Δηλαδή η έκδοση οριστικής απόφασης εκτιμάται σε 15 – 20 μήνες από την κατάθεση, αν όλα κυλήσουν ομαλά. Αν υπάρξει αντιδικία και θέμα πραγματογνωμοσύνης, ο χρόνος έκδοσης δικαστικής απόφασης θα παραταθεί, -εκτιμώμενος χρόνος- για άλλους 18 μήνες. Εάν ασκηθεί έφεση η τελεσίδικη απόφαση θα εκδοθεί -εκτιμώμενος ως χρόνος- μετά από 24 περίπου μήνες. Δηλαδή, εκτιμώμενος χρόνος έκδοσης της απόφασης για τον εκούσιο πλειστηριασμό, στην χειρότερη περίπτωση περί τα 5 έτη, στην καλύτερη 23 μήνες.
Μετά την έκδοση τελεσίδικης απόφασης, θα συνταχθεί από δικαστικό επιμελητή έκθεση πλειστηριασμού και θα ορισθεί ημέρα πλειστηριασμού σε 7 μήνες από την σύνταξη της έκθεσης. Ο πλειστηριασμός γίνεται ηλεκτρονικά, οι προσφορές των υποψηφίων αγοραστών υποβάλλονται στον συμβολαιογράφο ηλεκτρονικά. Εάν γίνει ο πλειστηριασμός, ο συμβολαιογράφος θα διανείμει το τίμημα στον καθένα συνιδιοκτήτη ανάλογα με το ποσοστό του, αφού αφαιρέσει τα έξοδα του πλειστηριασμού. Στα έξοδα που θα αφαιρέσει συμπεριλαμβάνονται τα έξοδα στα οποία θα υποβληθούν οι συνιδιοκτήτες που θα επισπεύσουν την διαδικασία και τα οποία θα τα αποδώσει σε αυτούς.
Πλεονεκτήματα της πώλησης με συμβόλαιο: Η άμεση πώλησή του.
Μειονεκτήματα της πώλησης με συμβόλαιο: Η δυσχέρεια στην συγκέντρωση του ποσοστού 100% των συνιδιοκτητών, με τακτοποιημένους τους τίτλους κυριότητας τους και χωρίς οφειλές, για να υπογράψουν το συμβόλαιο και να μεταβιβάσουν το ακίνητο καθαρό από νομικά βάρη, κατασχέσεις κλπ.
Πλεονεκτήματα της πώλησης με εκούσιο πλειστηριασμό: Το ακίνητο πωλείται όπως έχει, χωρίς την σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών και χωρίς να είναι καθαρό από βάρη, κατασχέσεις κλπ, αφού αυτά σβήνουν με τον πλειστηριασμό. Έτσι προσφέρεται στους υποψήφιους αγοραστές ένα ακίνητο, ολόκληρο και καθαρό. Και αν το ακίνητό μας αξίζει, όπως εκτιμούμε, θα υπάρξει συμμετοχή περισσότερων αγοραστών, ανταγωνισμός στις προσφορές και θα ανέβει το τίμημα.
Μειονεκτήματα της πώλησης με εκούσιο πλειστηριασμό: Ο χρόνος που απαιτείται μέχρι την έκδοση της δικαστικής απόφασης και την διενέργεια του πλειστηριασμού και τα έξοδα που πρέπει να προκαταβάλλουμε οι συνιδιοκτήτες για την διαδικασία, τα οποία, θα πάρουμε πίσω από το τίμημα.
Εκτιμώμενο κόστος:
Το μεγαλύτερο και βασικότερο κόστος είναι το δικαστικό ένσημο. Πρόκειται για ένα είδος φόρου το οποίο ο ενάγων πληρώνει και υπολογίζεται σε ποσοστό 1,06% επί της αξίας του ποσοστού του κάθε συνιδιοκτήτη, με βάση το τίμημα που θα προταθεί, 40.000.000 ευρώ. Το δικαστικό ένσημο πρέπει να πληρωθεί το αργότερο μέσα σε 135 ημέρες από την κατάθεση της αγωγής, εκδίδεται το e παραβολο στην οικεία πλατφόρμα και πληρώνεται από τον καθένα μας μέσω e -banking, ή στην Τράπεζα, στο ταμείο.
Άλλη δαπάνη είναι η αμοιβή του δικαστικού επιμελητή, η οποία είναι ανάλογη με τον αριθμό των εναγόμενων και αν αυτοί είναι γνωστής ή άγνωστης διαμονής. Αφορά τρείς ενέργειες, την επίδοση της αγωγής, την επίδοση της απόφασης και την σύνταξη έκθεσης πλειστηριασμού. Αν υπάρξει αντιδικία, θα απαιτηθούν και άλλες επιδόσεις, όπως η επίδοση της απόφασης που διατάσσει την πραγματογνωμοσύνη και επίδοση της κλήσης για επανάληψη της συζήτησης της αγωγής μετά την έκδοση πραγματογνωμοσύνης. Εκτιμώμενη δαπάνη, αν δεν υπάρξει αντιδικία και περιοριστούμε στις τρεις ενέργειες του δικαστικού επιμελητή, 15.000 ευρώ, αν υπάρξει το κόστος θα ανέβει στις 25.000 ευρώ.
Εάν διαταχθεί πραγματογνωμοσύνη θα επιβαρυνθούμε και την αμοιβή πραγματογνώμονα που κυμαίνεται, ανάλογα με τι θα ζητήσει το δικαστήριο, από 3.000 – 10.000 ευρώ.
Δικηγορική αμοιβή. Μπορούμε να ζητήσουμε προσφορές από δικηγορικά γραφεία, και να συμφωνήσουμε ένα συγκεκριμένο ποσό αμοιβής για όλες τις δικαστικές και εξώδικες ενέργειες. Θεωρώ ότι το συνολικό ποσό των 50.000,00 ευρώ συμπεριλαμβανομένου φπα για όλες τις δικαστικές και εξώδικες ενέργειες είναι ένα αξιοπρεπές ποσό για την διεκπεραίωση της υπόθεσης μέχρι τέλους. Κατ’ αρχάς να προτείνουμε στον κ Σανιδά να αναλάβει αυτός και την υπόθεση του εκούσιου πλειστηριασμού με το ποσό αυτό ή να μας κάνει μία αντιπροσφορά.
Επαναλαμβάνω ότι, όλα τα έξοδα στα οποία θα υποβληθούμε για τον εκούσιο πλειστηριασμό θα ζητήσουμε να μας επιστραφούν από το τίμημα του πλειστηριασμού. Υπενθυμίζω επίσης ότι και η πώληση με συμβόλαιο θα επιβαρύνει επίσης με έξοδα τους συνιδιοκτήτες (δικηγορική αμοιβή), τα οποία δεν επιστρέφονται, συνεπώς η δαπάνη του εκούσιου πλειστηριασμού δεν είναι ιδιαίτερα μεγάλη αφού πάλι θα επιβαρυνθούμε με έξοδα και στο συμβόλαιο πώλησης.
Επαναλαμβάνω ότι το πρώτιστο και κύριο μέλημα της Επιτροπής είναι η πώληση του ακινήτου με συμβολαιογράφο, είτε ολοκλήρου, είτε του ποσοστού που θα συγκεντρωθεί εάν, βέβαια, βρεθεί αγοραστής. Στο στόχο αυτό επικεντρώνονται όλες οι προσπάθειές μας και κάτι τέτοια θα ήταν ευχής έργο.
Επειδή, όμως, υπάρχει το σοβαρό ενδεχόμενο να μην γίνει η πώληση με τον τρόπο αυτό, να συμφωνήσουμε μέχρι πότε θα περιμένουμε να βρεθεί αγοραστής για να γίνει η πώληση με συμβόλαιο, και αν δε το καταφέρουμε αυτό μέσα σε πχ ένα έτος, να καταφύγουμε στην δεύτερη λύση του εκούσιου πλειστηριασμού. Ή να αποφασίσουμε να κινηθούμε παράλληλα.
Εγώ βλέπω μόνον αυτές τις δύο λύσεις για να απεμπλακούμε από το ακίνητο, είτε πώληση με συμβολαιογράφο είτε πώληση με εκούσιο πλειστηριασμό. Αν υπάρχει άλλη πρόταση, πλήρως τεκμηριωμένη, είναι ευρπρόσδεκτη.
Σχετικά με το θέμα που έχει τεθεί «τι πουλάμε». Θα ήταν πολύ χρήσιμο να έχουμε στην διάθεσή μας μία πλήρη και τεκμηριωμένη έκθεση στην οποία να αναφέρονται οι δυνατότητες αξιοποίησης του ακινήτου, δηλαδή, τι κτίζει το ακίνητο μας, σε ποιο σημείο μπορούν να ανεγερθούν οικοδομήματα, ποιος είναι ο συντελεστής δόμησης, χρήσεις γης κλπ. Μια τέτοια έκθεση θα συντελέσει στην προσέλκυση περισσότερων υποψηφίων αγοραστών, είτε η πώληση γίνει με συμβολαιογράφο, είτε με εκούσιο πλειστηριασμό, καθόσον θα γνωρίζουν τι επενδύσεις μπορούν να πραγματοποιήσουν στο ακίνητο και θα ανέβαζε το τίμημα πώλησης. Φυσικά μια τέτοια έκθεση θα έχει αρκετά υψηλό κόστος. Αν τα μέλη μας πιστεύουν ότι πρέπει να συνταχθεί μία τέτοια έκθεση, να ζητήσουμε προσφορές από τεχνικά γραφεία.
Θεσσαλονίκη 28/08/2026
Το μέλος της Επιτροπής ΖΕΠΚΟ
Τσανγκαλίδης Δημήτριος »